自从2021年，深圳小(xiǎo)产权房交易火热乃至近似于疯狂的现状下，受到一系列的政策和通知后，众多(duō)买家迅速进入了观望和回避状态。部分(fēn)小(xiǎo)产权买家群體(tǐ)和从业者都充满了对未来政策不确定性与担忧。那么，深圳的小(xiǎo)产权房到底还能(néng)不能(néng)买，见险大吗？

买了小(xiǎo)产权房的朋友会不会血本无归？对于这些问题，如果简单地回答(dá)是或者否，无疑都是不负责任的。华盟地产尝试从以下几个层面来梳理(lǐ)和分(fēn)析，希望给朋友们带来一些理(lǐ)性和冷静的思考。

第一个层面，我们首先梳理(lǐ)一下深圳小(xiǎo)产权房前世今生。

总體(tǐ)来说，深圳小(xiǎo)产权房的发展分(fēn)為(wèi)四个阶段。

第一阶段：荒蛮发展阶段，1980-2004年，一批深圳本地土著和最早一批来深寻求机会和发展的人（以客家人居多(duō)），在集體(tǐ)土地上建起第一批农民(mín)房，这部分(fēn)都是未缴纳土地出纳金的。深圳关内关外绝大部分(fēn)的农民(mín)房都是在这段时间建设的。

第二阶段：半管制阶段，2004年-2013年，深圳在这期间把所以土地转换為(wèi)國(guó)有(yǒu)用(yòng)地，从此深圳再没有(yǒu)农民(mín)和集體(tǐ)用(yòng)地了，这是全國(guó)独一无二的尝试。但这里有(yǒu)个问题，土地虽然是國(guó)有(yǒu)用(yòng)地，但上面的小(xiǎo)产权房依然是个人的。深圳大部分(fēn)村委统建楼就是在这个时间段建造的。

第三阶段：管制阶段，2013年-至今，随着违建与區(qū)领导的一标否决挂钩，2013年以后，深圳几乎没有(yǒu)任何新(xīn)建小(xiǎo)产权房，只要冒头就是查和拆。小(xiǎo)产权房市场进入存量市场。

第四阶段：城市更新(xīn)阶段，现在—未来，深圳土地捉襟见肘，同时还担负着先行试范區(qū)的重任，由政府和开发商(shāng)主导，对现有(yǒu)小(xiǎo)产权进行旧改拆除重建或者环境升级。

这里补充一个眼下极其热门的概念：拆迁房，这也是4月28号被央视曝光，继而引来一系列政策打压的出头liao之一。

一般来说，小(xiǎo)产权房刚建起来时，价格一般為(wèi)周边商(shāng)品房的30%左右。当片區(qū)有(yǒu)了旧改概念以后，会在很(hěn)短的时间内，上升到周边商(shāng)品房价格的70%。3-6年后会建成真正的回迁房，会升到周边商(shāng)品房价格的90%。从这个层面来分(fēn)析，前两个月火爆过头的金蚝小(xiǎo)镇，其实价格已经过于虚高，脱离实际价值了。

从以上历史来看，政府层面其实从来没有(yǒu)支持过小(xiǎo)产权的交易，但从某些行政操作模式来看（比如允许落户和學(xué)位积分(fēn)排名），是存在一定程度的默许的。深圳小(xiǎo)产权一直是以民(mín)间物(wù)权交易的形式，灰色但又(yòu)相对成熟的模式在进行着。

第二个层面，说完深圳小(xiǎo)产权市场的发展历史，我们再来深挖一下深圳小(xiǎo)产权房的独特价值和保障。

先说结论：中國(guó)有(yǒu)两种小(xiǎo)产权房，一种是深圳小(xiǎo)产权房，一种是其他(tā)地方小(xiǎo)产权房。深圳小(xiǎo)产权房只要有(yǒu)两证一书和历史遗留回执，都是可(kě)以正常买卖的。

这是因為(wèi)，深圳2004年以城市规划全覆盖的方式，将特區(qū)外260平方公里土地转為(wèi)國(guó)有(yǒu)土地，随之而来的，是深圳成為(wèi)了國(guó)内首个没有(yǒu)农村建制的城市。深圳完成这次土地改革之后，國(guó)家明确表示，其他(tā)城市不可(kě)以效法深圳。所以，深圳也是唯一一个没有(yǒu)宅基地和集體(tǐ)用(yòng)地一说的城市。众所周知，宅基地或集體(tǐ)用(yòng)地上的房产转让，只能(néng)是村集體(tǐ)内成员，而深圳土地均為(wèi)國(guó)有(yǒu)土地，因此在政策层面突破了这层限制。所以 深圳的小(xiǎo)产权房除绿本和猪肝本外，都是可(kě)以自由流转买卖的（虽然政策层面并不支持）。

所以说，深圳的小(xiǎo)产权房交易从来没有(yǒu)获得过政策支持，但买卖在实质上并不存在问题。只是 需要

悄悄滴进村，打qiang的不要

实际上，引起本次媒體(tǐ)曝光和政策打压的罪魁祸首，是被爆炒的拆迁房、回迁房，是投机者的贪婪。对于大部分(fēn)刚需自住和長(cháng)線(xiàn)投资者来说，購(gòu)买产权清新(xīn)的深圳小(xiǎo)产权房是没有(yǒu)问题的，也是眼前通胀泛滥下较理(lǐ)想的避险资产之一。而且，因為(wèi)最近的政策压力抑制住了投机价格泡沫，其实当下是最好的入手时机。

人与人竞争归根到底是认知水平的竞争，小(xiǎo)产权投资同样如此，碎片化的资讯于人无益。接下来老黄会系统地分(fēn)享关于小(xiǎo)产权購(gòu)买投资的知识、经验和攻略。下一篇我们分(fēn)析，深圳小(xiǎo)产权房哪些可(kě)以买，哪些不可(kě)以买，欢迎关注期待，有(yǒu)任何问题可(kě)以让我咨询哦。

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