2022年 深圳商(shāng)品房买不起， 选择深圳小(xiǎo)产权房吧，大湾區(qū)深圳是核？-由深圳华盟地产给大家介绍一下。

大湾區(qū)好事连连，深圳真是重磅不断，8月18日消息，中共中央、國(guó)務(wù)院发布关于支持深圳建设中國(guó)特色社会主义先行示范區(qū)的意见。

小(xiǎo)编认為(wèi)拥有(yǒu)腾讯、华為(wèi)的深圳与中國(guó)國(guó)运紧紧相连，是中國(guó)特色社会主义的标杆，赌深圳就是赌國(guó)运，有(yǒu)信心者，应该想方设法押注深圳及临深，不论是买房、还是就业，或者其他(tā)任何方式。

我们聚焦一下来谈谈深圳的房价。

深圳现在的房价，借用(yòng)任志(zhì)强的话说：“他(tā)们老说房价高，我觉得还早着呢(ne)。”

一、供需关系决定市场价格

深圳是真没地。

就辖區(qū)面积而言，深圳全市國(guó)土面积為(wèi)1993平方千米，是1.8个香港，却是一線(xiàn)城市裡最小(xiǎo)的，北京面积相当于8个深圳，上海相当于3个深圳，邻居广州也相当于4个深圳，直辖市重庆相当于40个深圳，差距更大。

1979年春天邓公在中國(guó)南海边陲之地画下一个小(xiǎo)圈时，应该也不会想到三十载时间深圳能(néng)发展如此快。卫星图上看到深圳的开发建设土地占比已经很(hěn)高了，深圳建成區(qū)面积為(wèi)900平方千米，建设用(yòng)地面积占全部國(guó)土面积的45%，高于香港（24%）和其他(tā)一線(xiàn)城市（广州18%，北京22%，上海37%）。

根据深圳市的规划，到2020年，深圳建设用(yòng)地上限是976平方公里，截至2015年已使用(yòng)940平方公里。这意味着，2016 年起，深圳只有(yǒu)30 平方公里的新(xīn)增建设用(yòng)地指标，平均每年仅6平方公里新(xīn)增建设用(yòng)地配额，还得分(fēn)大部分(fēn)给商(shāng)服、商(shāng)业等，分(fēn)到住宅头上少的可(kě)怜。

直接看近几年深圳土地供应就可(kě)以一目了然，以深圳商(shāng)品房住宅市场為(wèi)例，深圳新(xīn)增住宅土地近几年保持在很(hěn)低的水准，纵向看也是所有(yǒu)一線(xiàn)城市中最低。

有(yǒu)限的供给最后呈现的结果就是，在过去房地产快速发展的15年裡，全部的商(shāng)品住宅销售分(fēn)到每个人头上的人均面积要遠(yuǎn)低于其他(tā)一線(xiàn)城市。即使考虑到保障房等，採用(yòng)竣工总面积计算的人均面积也是很(hěn)低的。

土地是用(yòng)一块就少一块，土地的不可(kě)再生及有(yǒu)限性决定了未来深圳土地供给也难有(yǒu)大作為(wèi)。可(kě)选项很(hěn)少，不外乎在存量中做文(wén)章，比如城市更新(xīn)，但是现如今城市更新(xīn)的週期在不断拉長(cháng)，成本也越来越高，遠(yuǎn)水难解近渴。

稀缺，永遠(yuǎn)是判断价值投资的唯一原则。在深圳真正有(yǒu)价值的楼盘的价值是稀缺的。因為(wèi)稀缺，永遠(yuǎn)是判断价值投资的唯一的原则。尽管房地产投资最好的时代已经结束，但是优质城市的优质房产，仍然是配置资产的必备元素。

二、國(guó)运担当：

我们对比一下两个城市：深圳在蒸蒸日上，香港却日渐暗澹。

1997年，香港回归祖國(guó)。那一年，香港GDP為(wèi)1774亿美元，相当于大陆GDP的18.6%。同一年，深圳GDP為(wèi)1297亿元人民(mín)币，依然只能(néng)仰望“高端玩家”。

经过近40年的发展，深圳这个因靠近香港得天独厚的地理(lǐ)位置、幸运地被小(xiǎo)平同志(zhì)“画个圈”而发展起来的城市，一路奋力追赶，终于在2017年超过了香港。这样的深圳速度，堪称奇迹。

一个城市的命运除了靠自身的奋斗，还要看历史的进程，而其命运是与产业紧紧绑在一起的。幸运如深圳，选择的是高新(xīn)产业，代表了未来，也是未来國(guó)运兴衰关键。高新(xīn)产业正处在风口，也吸引了人才不断的流入，高技术人才催化技术进步，政府能(néng)收取更多(duō)的税收，给予高新(xīn)产业更多(duō)的支持，形成良性迴圈。

不幸如东北，在重工业蓬勃发展时没有(yǒu)及时转型，错过新(xīn)时代的红利，人才不断流出，即使有(yǒu)资源有(yǒu)心也无人可(kě)用(yòng)，形成的是恶性循环。最后，就是差距越来越大。

城市也有(yǒu)核心资产和非核心资产之分(fēn)，无疑，深圳代表了中國(guó)國(guó)运，是城市中绝对的核心资产。

三、源源不断人口流入

佔据了产业优势，就佔领了未来。

水往低处流，人往高处走，必然就会吸引人源源不断往核心城市聚集，尤其是代表了未来的深圳，人口多(duō)了对房子的需求自然就上升（不论是自住还是投资等需求）。

一線(xiàn)城市中北京、上海因為(wèi)本身城市规划原因，开始主动限制人口流入，落户门槛一年比一年高，比移民(mín)美利坚还难，甚至主动把人往外赶。理(lǐ)由是，居住地存消防隐患等，事实也是如此，但是，為(wèi)什麽这些人宁愿住着不安全、恶劣的房子也要留在北京？因為(wèi)回到三四線(xiàn)，甚至五险之外的老家，就没有(yǒu)收入了。

所以，城市不断扩大，再外溢形成城市群是必然的趋势。

而广州和深圳的常住人口还保持不断增長(cháng)，像深圳每年增加淨流入50多(duō)万人，不过深圳2016年新(xīn)房成交只有(yǒu)4万套，按套均3人计算也只能(néng)解决12万人需求。

其中，區(qū)域人口增長(cháng)分(fēn)為(wèi)自然增長(cháng)（出生率减死亡率）和流动增長(cháng)（迁入减迁出），用(yòng)流动增長(cháng)更能(néng)说明人口流动。从下图可(kě)以看到，三大经济圈中北京和上海都较為(wèi)弱势，数珠三角人口迁入最為(wèi)活跃，而深圳是淨迁入最多(duō)的城市。

深圳还是一線(xiàn)城市中人才引进力度最大的一線(xiàn)城市，本科(kē)毕业生就能(néng)申请落户，而且除了深圳市有(yǒu)一次性的住房补贴，各區(qū)还有(yǒu)额外的住房补贴，在抢人大战中无疑占得先机，深圳人口淨流入的基调大概率是会保持的。

曼哈顿贵，是因為(wèi)曼哈顿不止是纽约人的曼哈顿，也不止是美國(guó)人的曼哈顿，是世界的曼哈顿，而北上广深，是全國(guó)13.6亿人的北上广深，全國(guó)高淨值人都是深圳房子潜在的需求者。

所以，不管买不买得起，说句公道话：深圳的房价真不贵。

四、深圳商(shāng)品房买不起，或是没有(yǒu)名额不能(néng)买，赶快入手深圳小(xiǎo)产权房

由于限購(gòu)或者资金条件限制，相当大的人群是不能(néng)投资深圳，这是我们必须接受的一个事实。你有(yǒu)钱吗？你有(yǒu)名额吗？两个问题难倒大多(duō)数人！那作為(wèi)普通老百姓我们怎样分(fēn)享深圳发展的红利。嫌弃东莞破烂嫌弃惠州太遠(yuǎn)，还是选择深圳小(xiǎo)产权房吧，大湾區(qū)深圳是核心，深圳发展是硬道理(lǐ)

首先我们来看2017年最新(xīn)版的深圳地铁规划 

深圳及环深各區(qū)域，有(yǒu)很(hěn)多(duō)利好！当然也有(yǒu)很(hěn)多(duō)朋友在猜测会不会扩容，这个我也不好回应，我也不敢说我也不敢问。但可(kě)以确定的是未来是深圳大都市圈的时代。